Reforma Tributária: Aluguel de Temporada Pode Ter Imposto Dobrado para Pessoa Física; Pessoa Jurídica Ganha Vantagem

Reforma Tributária Transforma o Cálculo de Impostos para Aluguéis de Temporada

A recente regulamentação da Reforma Tributária está promovendo uma verdadeira revolução no mercado imobiliário, com foco especial no segmento de aluguel por temporada. O que antes era encarado como uma simples renda imobiliária, agora começa a ser classificado como uma atividade econômica organizada, alterando significativamente a forma como os impostos são calculados e pagos.

Essa mudança conceitual não é meramente burocrática, mas sim um divisor de águas na tributação do setor. Especialistas apontam que a nova legislação tende a aumentar o custo fiscal para muitos investidores, especialmente para pessoas físicas que utilizam plataformas digitais para locações de curta duração, como diárias ou períodos inferiores a 90 dias.

Segundo o tributarista Tiago Conde Teixeira, a perspectiva do Estado sobre a locação por temporada mudou drasticamente. “O aluguel por temporada passa a ser tratado como atividade econômica, com características de prestação de serviços. Isso muda completamente a forma de tributação”, explica o especialista, sócio do Sacha Calmon-Misabel Derzi Consultores e Advogados.

Novos Tributos Sobre o Consumo e Erosão de Margens

Na prática, o aluguel por temporada entra no radar de novos tributos sobre o consumo, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Estes impostos incidem diretamente sobre a receita da operação, e não sobre o lucro. Essa nova dinâmica pode pressionar as margens de lucro, especialmente em cenários de altos custos, vacância ou forte sazonalidade.

“O problema não é só pagar mais imposto, mas pagar de um jeito diferente. Tributos sobre consumo não levam em conta despesas ou períodos sem ocupação”, alerta Teixeira. O Imposto de Renda (IR) continua valendo sobre os rendimentos, mas a combinação com os novos tributos pode levar a uma **erosão da rentabilidade**, fazendo com que o investidor perceba que sobra menos dinheiro ao final do período.

Pessoa Jurídica Ganha Força com a Reforma Tributária

A Lei Complementar nº 214/2025 consolidou essa mudança ao equiparar a locação por temporada a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas. Com isso, a atividade fica sujeita ao IBS e à CBS, com um redutor de 40% sobre a alíquota padrão. Antes da reforma, pessoas físicas pagavam basicamente Imposto de Renda, com alíquota máxima de 27,5%, sem tributos sobre consumo e sem obrigações fiscais complexas.

Agora, a carga tributária total para uma pessoa física em um aluguel de R$ 10 mil pode chegar a aproximadamente 44%. Em contrapartida, uma pessoa jurídica no regime de lucro presumido pode ter uma carga tributária próxima de 27%, ou até menor, dependendo do aproveitamento de créditos. Essa disparidade torna a estruturação via pessoa jurídica mais **eficiente**, especialmente para quem possui múltiplos imóveis ou opera com receitas relevantes.

“A opção pela pessoa física ficou muito mais onerosa e mais sensível à fiscalização”, comenta Milton Fontes, tributarista do Peixoto & Cury Advogados. Embora operar como pessoa jurídica não seja obrigatório, torna-se uma alternativa que demanda análise individualizada, com estruturas como holdings patrimoniais ganhando espaço pela **eficiência tributária** e organização.

Investimento em Aluguel de Temporada Exige Nova Estratégia

Apesar das mudanças, o aluguel por temporada, especialmente em cidades turísticas e polos corporativos, continua sendo um investimento promissor. O que se altera é o perfil da operação. “O investimento deixa de ser quase passivo e passa a exigir **gestão, precificação correta e planejamento tributário**”, resume Teixeira.

A Reforma Tributária, portanto, não inviabiliza o negócio, mas penaliza a falta de adaptação. O improviso cede lugar à necessidade de planejamento. Para manter a viabilidade econômica e preservar as margens nos próximos anos, o **planejamento estratégico** se torna uma condição básica para quem atua no aluguel por temporada.