Shopee e Mercado Livre turbinam mercado de FIIs de galpões: Veja como a corrida logística impulsiona fundos imobiliários

A disputa acirrada entre gigantes do e-commerce como Shopee e Mercado Livre está gerando um impacto positivo significativo no mercado de fundos imobiliários (FIIs) focados em galpões logísticos no Brasil. A crescente necessidade por espaços de armazenamento e distribuição impulsiona a valorização desses ativos.

A expansão acelerada de empresas de varejo eletrônico, como Shopee e Mercado Livre, tem impulsionado a demanda por galpões logísticos no Brasil e beneficiado fundos imobiliários do setor. Um exemplo recente é o TRBL11 (Tellus Rio Bravo Renda Logistica), que anunciou a locação integral de um imóvel em Contagem (MG) para a operação logística da Shopee no país.

O contrato foi firmado por meio da SHPX Logística, com prazo de 60 meses e valores compatíveis com o mercado da região metropolitana de Belo Horizonte. Com a entrada da companhia, a Shopee passou a representar 34,4% da receita imobiliária contratada do fundo. Segundo Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, o crescimento do e-commerce tem gerado forte procura por galpões novos e bem localizados, especialmente próximos às grandes capitais.

“A gente tem visto uma demanda muito grande por galpões novos, principalmente bem localizados. A Shopee tem expandido bastante e o Mercado Livre também. O Mercado Livre ainda continua sendo maior em número de áreas locadas, mas a Shopee vem aumentando a presença”, afirma Scal. A busca se concentra em imóveis dentro de um raio aproximado de 30 a 60 quilômetros das grandes capitais, que já possuam infraestrutura adequada e exijam poucas adaptações.

Logística mais rápida impulsiona expansão e beneficia FIIs de galpões

A corrida por novos centros de distribuição reflete a transformação do próprio modelo logístico do e-commerce. Empresas buscam reduzir prazos de entrega e aproximar seus estoques dos centros consumidores. Essa agilidade é crucial para a competitividade no mercado online e, consequentemente, aumenta a demanda por galpões em locais estratégicos.

“Hoje o e-commerce mudou muito. Antes a logística de entrega era mais complexa. Agora as empresas buscam entregas muito mais rápidas. Isso faz com que seja importante estar bem localizado e ter eficiência na operação”, diz Scal. No caso do TRBL11, o imóvel foi originalmente desenvolvido no modelo built to suit (BTS) para os Correios e passará por adaptações para atender à operação da Shopee, principalmente na área de recebimento e expedição de cargas.

Built to Suit: a solução sob medida para a falta de galpões disponíveis

Com a vacância em níveis reduzidos no setor de galpões logísticos, muitas empresas têm optado por projetos built to suit (BTS), desenvolvidos sob medida para suas operações. Esse movimento também se reflete em outros fundos imobiliários, como o TRXF11, que anunciou o desenvolvimento de um galpão logístico BTS locado à Shopee em Londrina (PR), em uma operação estimada em R$ 135,5 milhões.

O imóvel do TRXF11 terá 33 mil m² de área bruta locável e contrato atípico de 10 anos, com conclusão prevista para 2027. Segundo Guilherme Bueno, sócio e gestor da RBR Asset Management, o crescimento do e-commerce segue forte desde a pandemia e continua puxando a demanda por novos espaços logísticos. “As vacâncias em galpões logísticos estão muito baixas, geralmente entre 5% e 10%, e muitas vezes concentradas em ativos de qualidade inferior. Por isso, as grandes empresas de e-commerce têm optado pelo BTS, que permite viabilizar áreas grandes e com padrão mais elevado”, diz Bueno.

Ele acrescenta que o aumento do custo de construção também impactou os novos projetos logísticos. “Hoje muitos BTS estão saindo entre R$ 35 e R$ 40 por metro quadrado, algo que há dois ou três anos parecia impensável.”

Mercado Livre lidera ocupação, mas Shopee expande com estratégia pulverizada

Dados da Buildings indicam que o Mercado Livre ainda domina o mercado de ocupação de galpões no país. A companhia possui cerca de 3,74 milhões de m² distribuídos em 92 instalações logísticas, enquanto a Shopee soma 1,65 milhão de m² em 110 ocupações. Essa diferença revela estratégias distintas de expansão logística.

Segundo Fernando Didziakas, sócio-fundador da Buildings, “o Mercado Livre tem centros de distribuição maiores e mais concentrados. Já a Shopee trabalha com mais endereços e estruturas menores, mais pulverizadas”. Essa estratégia explica também uma maior dispersão geográfica da Shopee em regiões como Nordeste e Centro-Oeste, enquanto o Mercado Livre concentra operações maiores principalmente no eixo Sul-Sudeste.

Essa expansão contínua e a busca por eficiência logística por parte de empresas como Shopee e Mercado Livre criam um cenário favorável para os FIIs de galpões, que se beneficiam diretamente do aumento da demanda e da valorização de seus ativos. Investidores atentos a essa tendência podem encontrar oportunidades interessantes no mercado de fundos imobiliários logísticos.